Eric 今日问题
问题：「股权募资」的三种方式，到底哪个是正确的呢？！
学员：
我的问题实在是有点多，谢谢老师的耐心解答。老师说如果对方愿意以低利率出借，那么直接以股权募资。可是股权募资不是意味着付出更大的代价吗？
问题详情：
关于股权募资我有点晕菜，假设房子总价100w，A出借给我10w。
1.如果全款再抵押，他是占百分之十的股份吗？两年后房子到200w卖出，则他获得20w，这么计算对吗？
2.如果贷款买房，首付百分之三十，他占股份是33.33%吗？两年后房子200w卖出，他获得66.66 w？
3.还是说无论我是如何筹款、以及何种方式（按揭贷款或全款在抵押）买房，他的股份都是10%，即A出借数额/房产买入时总价=A所占股权。
1、2、3哪个对呢？这个问题很傻，让大家见笑了，但我就是没转过弯来。
Art：
没事，请努力问、用力问。但记得要边做边问，这样才能问到真问题，学到真功夫。
首先，为何一开始建议你「股权募资」？
因除非对方给你的利率很低、借款条件很好，是用一种「不谈利益谈感情」的心境借你钱。
不然还没有投资成绩的你比较可能拿到的条件是10%左右、2年左右、先还息后还本的条件，这个条件不是不能接受。
只是对于还没经验的你来说，最好尽可能为自己留一个犯错的空间。
因你募资绝对不会只募10%或小比例，你的募资金额和你自有资金的比例起码要4:6才开始有意义（这种比例是你有足够的钱，但要为自己留一份周转金）。
对于缺少资金的人起码要募到7:3才有改变结构的意义，如果你不是全款买房，你还要计算你的真实月供（按揭+债权人），也许你的投资很顺利，每个月的月供你都能顺利生出来。
但前几次，难免会遇到意外，有个习惯你要先养成「未虑胜，先虑败」，「善败」是「善胜」的起点。
「股权募资」优于「债权募资」的点在于，财务上你不会败（商誉上还是会有影响，但起码你有东山再起的一口气），当然事情没有两好。
你不会败的前提条件，就是要分更多获利给出资方，所以一个专业投资人的募资模式，一定兼具「股权」&「债权」。
它们就像一对翅膀，在不同的时候依据自己的现金流状况&项目把握度来决定「股权」&「债权」的比例，但对于一个刚起步的募资者来说，「股权投资人」是可遇不可求的，毕竟你还没有实绩可以说服对方。
相对的，「股权投资」也有缺点。
除了赚钱要分更多给对方外，「谁做投资决策？」「赚了怎么分？」，就是两件需要事先约定清楚的事。
前者一定要在投资协议上注明，无论对方出资比重多少，对方无条件同意你具有100%的资金使用权&项目决策权。
后者，容易发生争执的地方在于「获利分配的计算方式」，当然要事先约定好。
另外，为了控制投资人的「心理预期」，你可以提出一个「预估投报率」（低于你自己的保守预估值），之后当你分配利润时，投资人拿到比预期高的数字，满意度会上升，比较不容易产生怨怼，找你麻烦。
最后提醒两件事，募资时要注意避免误触当地「非法集资」的红线，有两个通则要避免：
1. 你不能向陌生人募资。
你募资的对象一定要有明确的人际关系&持续一段时间，例如你的亲友，万一有关系不熟的人你想募资，就要考虑用「有限合伙」的方式，让他成为你的LP。
2. 你不能「承诺」一个明确的利润数字。
你只能用「预估」「假设」「可能」投报率来说明项目推算的未来成果。
除了以上两点外，要关注你所在法院近期对于「非法集资」的判例，因法条总有解读的灰色地带，此时关注判例就很重要。
例如：
上海在2015年时，只针对募资对象200以上的募资者做「非法集资」的判决，低于200人，通常标准松很多。
但近2年因P2P的问题越来越严重，故200人以下已经不是一个免死金牌区。
请各位特别注意！
以上，说明完毕！
